但是，总共有44件、18件区划的命运预示着，并不乐观

南京楼市有些东西不懂，到底是火还是凉。

下周，南京将迎来2022年第二批集中供应地，房企们将以真金白银给出答案。目前，开发商初步报名名单外泄，包括26个区划，其中河西两地还吸引了超过20家开发商报名。

这次南京会在两批供地中打一场漂亮的翻身战吗。

今年南京第一个集中供应地，我感到发冷。总共参与土拍的只有20块地，就这样以6块流拍、8块底价成交，14块成功土地成交总额仅为191.75亿元。

在第二批集中供应地，南京大量带出44块地块，中标价格达755亿元，13块地块“差异化定居点房价”，即不限“最高限价”的土拍规则大幅改变。

同时，多个区块出现大幅度提高限价走势，其中面料限价最高上涨5000元/㎡。

此操作的优点：

1、刺激开发商征地积极性。

2、刺激市场，为市场创造提价预期。

大家现在都明白为什嚒房子卖不出去了。那是因为涨价的预期没有了。那嚒，操作员在卖地阶段就开始造势了。

意外，意外的创造！如果有期待的话，继续扩大期待！

△2批次住宅企业的应聘情况

从我们拿到的开发商初步报名名单来看，统计在表格26块区划，报名情况也很热闹。但是，总共有44件、18件区划的命运预示着，并不乐观。

热门地块：河西南G29、河西南G30、江南百家湖G51、上校场G26、燕子矶G32、

房企：表中统计房企共30家，既有品牌房企、南京本地房企，也有外来房企。中海、保利、招商、金地均报名12张。安居十张。华润9幅，建发、越秀、南京三金均8幅，奥体建设、金基、江苏水利、仁恒均7幅，龙湖、厦门国贸、象屿、恒通资本均6幅，值得注意的是，万科只报名3幅，都是热门区划。另外，葛洲坝也报名了3张，均为河西区块。

大致以最低价成交的地块：目前只有一家房企报名的地块，大致以最低价成交：仙林湖G35、仙林湖G38、铁心桥G39、汇通道G44、汇通道G45、雨山路G58、浦口城南中心G59、

流水线或提前终止转让区划：该批共44个区划，共列表26个区划，而其他18个区划的命运，暂时不得而知。比如多次亮相的城东光华路G23，这次连最高限价都没有设，但情况似乎依然不容乐观。

但要注意，以上是开发商未缴纳保证金的初步报名意向统计，而不是最终的报名版本。

粗略估计，如果第二批在20个区划中成功的话，虽然比第一批丢失得稍好一些，但与去年的三批盛况无法相比。

南京近期新房价格上涨情况统计：

河西南鱼嘴润府：硬皮修理销售均价47671元/㎡，环比上涨7871元/㎡

河西海产万物：全装修销售许可价66839元/㎡，较前期上涨3128元/㎡

河西南嘉璟峰：全装修销售许可价46318元/㎡，较上期上涨1612元/㎡

南部新城豪宅金基望樾府：收官房源卖许均价51059元/㎡，较上期上涨1105元/㎡

城南仁恒城市星光G60:6月开盘价为45760元/㎡，较上期G59集团价格上涨约1400元/㎡。

仙林湖中海观文澜：5月底获A5、7号楼销售许可，均价约36214元/㎡，较上期一号价格上涨约1097元/㎡

南部新城绿宝石白金湾：最新房源销售许可价约48051元/㎡，较上期价格上涨1269-1544元/㎡

岱山电建姶悦华府：最新销售许可价32751元/㎡，同比上涨2400元/㎡左右

江核中铁建花语天境：首款均价39996元/㎡，内饰包3800元/㎡，含包均价约4.4万/㎡，提高了江北核心区整体房价上限。

总之，南京新建住宅涨价成功，尤其以河西、河西、南部新城楼盘为代表，单价上涨8000元/㎡，近3000元/㎡，甚至河西岱山，也上涨2400元/㎡。

但不要被一叶遮掩。南京有很多新房子，每次开场都不用摇号，静静地推着。

据统计，截至6月30日，南京楼市大约有195场开盘，其中开盘 售罄楼盘仅39个，占20%左右。这意味着80%的项目卖不出去，其中多少困境被化解，也面临降价促销的可能。

今年上半年，新建楼盘成交同比下降逾4成详情点击：同比下降逾4成，南京新建楼盘上半年成交3.8万户！部分楼盘逆行，该成绩单并不漂亮。

不少项目放缓了推盘周期，除了河西南、大校场、新玄武、雨花核心区等比较热门的整改板块外，其他大部分板块、新建住宅入市时间都在延宕或开盘，脱化成绩不堪入目，有的甚至连位数。

开发商、广大购房者今年上半年的主要节奏是“观望”。

看看二手房市场，跟新房是结不了兄弟的。

据我爱之家统计数据显示，2022年上半年，南京全市二手房成交量36228户，环比下跌21%，同比下跌48.1%，成交量为2014年以来半年新低，整体二手房市场降温明显。

今年南京二手房总体成交价32141元/㎡，环比基本持平，同比下跌11.9%。国家统计局数据显示，南京二手房已连续下跌8个月，同比跌幅扩大，交易价格明显回落。受交易结构影响，教育房地产交易量下滑，对房价的助推作用减弱，同时市场持续下跌，价格交换量大，二手房交易价格持续下跌。

上半年南京二手房购房客群体仍以外地人为主，累计占69.3%，环比扩大5%。这表明，在南京购买二手房的人中，近七成是外地人。

其中江苏省内其他城市占35.4%，外省占33.9%，苏北、安徽来宁置业客居较多。主要体现在南京大幅放宽外地人购房门槛，6个月社保可追缴的同时，南京对对外人口的吸力。

近期二手房成交数据有所回升，但已被量化上涨价格下跌所换来。另一方面，南京二手房挂牌设置量连续三个月增长，据连锁家庭网络数据显示，已超过13.8万套，在全国排名第七。

目前真正的现状是，二手房市场压力大，业主压低房价已成为普遍现象，尤其是南京头部板块下一个二手房源，即使是河西，最新成交房源价格创新走低。

南京二手房，真的 卖不出去。

两批拍完土后，南京楼市的真实遭遇将更加明显。

在没有价格限制的地区没有申请和流水线拍摄的情况下，运营商通过延伸预期来实现刺激开发商征地的目的也将是徒劳的。

即使在提高最高限价的地区，房企今天拿到土地，也一定能盈利吗。

等待下周的土拍开场。

[今日看点]